Cómo calculamos las cifras del mercado
Las cifras de las páginas de búsqueda (precio por m², precio mediano, horquilla, tramos de presupuesto, precios según el número de dormitorios, por barrio y por ciudad) se calculan sobre los anuncios publicados en MarocImmo, y sobre nada más. Ningún texto está redactado a mano ni por una inteligencia artificial: cada frase lleva una cifra.
Qué se cuenta
Los precios de una página se calculan sobre sus inmuebles de los últimos 90 días: los anuncios con precio que estuvieron publicados en algún momento de ese periodo, para su transacción, su tipo de inmueble y su lugar, sigan publicados o estén en pausa, caducados, retirados, vendidos o alquilados. Cada inmueble cuenta una vez, a su último precio pedido. Los precios se mueven menos de un 1 % en tres meses: el periodo aporta más inmuebles sin mezclar nada. Los anuncios rechazados por el equipo y los de cuentas suspendidas no entran. El número de anuncios de una página sigue siendo el de los anuncios publicados ese día, sin los filtros ni el orden que haya elegido.
Cada inmueble, una sola vez
Un mismo inmueble publicado por varios anunciantes solo cuenta una vez en los precios, en su anuncio más reciente. Dos anuncios son el mismo inmueble cuando tienen la misma transacción, la misma ciudad, el mismo barrio, el mismo tipo de inmueble y el mismo número de dormitorios, una superficie con un 3 % de diferencia como mucho y un precio con un 5 %. El número de anuncios de la página los sigue contando todos.
Los precios fuera de lugar
Un precio mal escrito no entra en ninguna cifra. Primero dejamos fuera los precios que ningún inmueble de su tipo puede tener, por ejemplo un piso en venta por debajo de 1.000 DH el m². Después, en cada ciudad, para cada tipo de inmueble y cada transacción, un precio por m² (un precio, para un tipo sin precio por m²) demasiado alejado de los demás: más allá de 3,5 veces la dispersión habitual alrededor del precio mediano, medida sobre los logaritmos de los precios. Una ciudad con muy pocos inmuebles para medir su propia dispersión toma la de Marruecos.
Precios pedidos
Un anuncio da el precio que pide el vendedor, o el alquiler que pide el propietario. El precio acordado puede ser distinto, y las cifras describen los anuncios publicados en MarocImmo, no todo el mercado.
El precio mediano
La mitad de los anuncios con precio están por debajo y la otra mitad por encima. A diferencia de la media, apenas se mueve cuando una villa excepcional se suma a la página.
La horquilla «8 de cada 10 anuncios»
Uno de cada 10 anuncios es más barato que el mínimo de la horquilla, y uno de cada 10 más caro que el máximo. Deja fuera los precios extremos, por arriba y por abajo.
Los tramos de presupuesto
Sus límites son importes redondos, cercanos a los precios que reparten los anuncios en cuatro partes iguales. Cada tramo indica cuántos anuncios cuenta, su superficie mediana y, para las viviendas, el número de dormitorios que tiene al menos la mitad. Un tramo con menos de 5 anuncios se une a su vecino. Como en la búsqueda, un tramo incluye sus dos límites: un anuncio con el precio exacto de un límite cuenta en los dos tramos que lo rodean.
El precio por m²
El precio de venta dividido por la superficie que cuenta para el tipo de inmueble, por ejemplo la superficie habitable de un piso o la parcela de un terreno. No existe para un alquiler, una finca, una nave o un edificio.
Suficientes anuncios, o nada
El precio mediano por m² necesita 20 anuncios con precio; el precio mediano, la horquilla y los tramos de presupuesto, 30. Esos anuncios deben venir de al menos 5 anunciantes distintos, y ninguno debe publicar más de la mitad: una sola agencia no hace el mercado de una página. Donde publica más, lo decimos: «Sobre todo anuncios de una misma agencia». Una fila por número de dormitorios, por barrio o por ciudad necesita 10 anuncios de 3 anunciantes, con la misma regla de la mitad, y una tabla al menos dos filas, tres para los barrios y las ciudades. Por debajo, la cifra no significaría nada: no la mostramos.
Cifra orientativa, cifra fiable
Una cifra que supera sus umbrales es primero orientativa: se muestra redondeada a dos cifras significativas, precedida de «≈», por ejemplo «≈ 13.000 DH/m²». Pasa a ser fiable cuando se basa en al menos el doble de anuncios de su umbral, de al menos 8 anunciantes: se muestra entonces redondeada a tres cifras significativas, por ejemplo «13.400 DH/m²». Una cifra orientativa da un orden de magnitud, no una medida.
Un tipo de inmueble cada vez
En una página que mezcla tipos de inmueble, las cifras se dan tipo por tipo: una mediana que mezclara estudios y villas no describiría ningún inmueble.
Los precios a consultar
Un anuncio con precio a consultar no entra en ninguna cifra, ya que su precio no se conoce. La nota bajo las cifras indica cuántos hay en la página.
La fecha del cálculo
Las cifras se vuelven a calcular cuando se pide la página, a partir de los inmuebles de los 90 días anteriores. La nota bajo las cifras da la fecha del cálculo y el número de anuncios en que se basan.
El directorio de agencias
Las páginas del directorio (una por ciudad, una por barrio y una para todo Marruecos) y su bloque «Las agencias en cifras» se calculan de la misma manera, sobre los anuncios en línea en MarocImmo. Ninguna agencia se describe a mano.
Quién figura en el directorio
Una agencia figura en la página de su ciudad en cuanto tiene un anuncio en línea, esté donde esté. En la página de otra ciudad o de un barrio, necesita al menos 3 anuncios en línea en ese lugar. La página de Marruecos muestra todas las agencias con al menos un anuncio en línea. Una agencia sin anuncios en línea, o con la cuenta suspendida, no figura en ninguna parte. La insignia señala una agencia que el equipo de MarocImmo ha verificado.
El orden de las agencias
Las agencias con más anuncios en línea en el lugar de la página aparecen primero; con el filtro Venta o Alquiler, las que tienen más anuncios de ese tipo allí. En caso de empate, decide el orden alfabético. Una agencia instalada en la ciudad cuyos anuncios están todos en otra parte aparece al final. Ningún puesto se compra.
Qué cuentan las cifras
El bloque cuenta todos los anuncios en línea del lugar en el momento en que se pide la página, incluidos los reservados y con compromiso de venta: los de las agencias, figuren o no en la página, y los de los particulares. El reparto entre venta y alquiler solo abarca los anuncios de agencias. Un barrio cuenta las agencias que tienen allí al menos 3 anuncios en línea. La nota bajo el bloque da la fecha del cálculo y el número de anuncios que se han usado.
Los umbrales
El bloque solo aparece en las páginas de ciudad y de barrio con al menos 20 anuncios publicados. Un barrio solo entra en la clasificación a partir de 2 agencias presentes; la clasificación muestra 5 como máximo y solo aparece a partir de 3 barrios.