Cómo calculamos las cifras del mercado
Las cifras de las páginas de búsqueda se calculan únicamente a partir de los anuncios publicados en MarocImmo: precio por m², precio mediano, horquilla, tramos de presupuesto y precios por número de dormitorios, barrio y ciudad. Ningún texto se redacta a mano ni con IA: cada frase se basa en una cifra.
Qué se cuenta
Los precios de una página se calculan a partir de los inmuebles que han tenido un anuncio con precio en línea durante los últimos 90 días, para la operación, el tipo de inmueble y el lugar de esa página. El anuncio puede seguir en línea o estar en pausa, caducado o retirado; el inmueble puede estar vendido o alquilado. Cada inmueble cuenta una vez, con su último precio pedido. Los precios varían menos de un 1 % en tres meses: este periodo permite contar más inmuebles sin mezclar precios demasiado alejados en el tiempo. Se excluyen los anuncios rechazados por el equipo y los de cuentas suspendidas. En cambio, el número de anuncios que muestra la página corresponde a los anuncios en línea ese día, independientemente de los filtros y del orden que hayas elegido.
Cada inmueble, una sola vez
Si varios anunciantes publican el mismo inmueble, solo cuenta una vez para calcular los precios, con su anuncio más reciente. Se considera que dos anuncios corresponden al mismo inmueble si coinciden la operación, la ciudad, el barrio, el tipo de inmueble y el número de dormitorios, y si la superficie difiere como máximo un 3 % y el precio, un 5 %. En cambio, el número de anuncios que muestra la página los cuenta todos.
Los precios fuera de lugar
Un precio introducido por error no entra en ningún cálculo. Primero descartamos los precios imposibles para un tipo de inmueble, como un piso en venta por menos de 1.000 DH/m². Después, para cada ciudad, tipo de inmueble y operación, descartamos los precios por m² demasiado alejados de los demás. Para los inmuebles sin precio por m², comparamos los precios. El límite se fija en 3,5 veces la desviación habitual respecto al precio mediano, medida sobre los logaritmos de los precios. Si una ciudad tiene muy pocos inmuebles para medir esa desviación, usamos la de Marruecos.
Precios pedidos
Un anuncio indica el precio pedido por una venta o el alquiler pedido por una vivienda en alquiler. El importe finalmente acordado puede ser distinto. Estas cifras describen los anuncios publicados en MarocImmo, no el mercado en su conjunto.
El precio mediano
La mitad de los anuncios con precio están por debajo del precio mediano y la otra mitad, por encima. A diferencia de la media, apenas cambia si se añade a la página una villa fuera de lo común.
La horquilla «8 de cada 10 anuncios»
Uno de cada 10 anuncios tiene un precio inferior al límite bajo de la horquilla y uno de cada 10, un precio superior al límite alto. La horquilla deja fuera los precios extremos por ambos lados.
Los tramos de presupuesto
Los límites de los tramos son importes redondos, cercanos a los precios que dividen los anuncios en cuatro partes iguales. Cada tramo indica su número de anuncios, la superficie mediana y, para las viviendas, el número de dormitorios que tiene al menos la mitad de ellas. Un tramo con menos de 5 anuncios se une a uno contiguo. Como en la búsqueda, cada tramo incluye sus dos límites: un anuncio cuyo precio coincida exactamente con uno de ellos cuenta en los dos tramos contiguos.
El precio por m²
El precio por m² se calcula dividiendo el precio de venta entre la superficie que se toma en cuenta para ese tipo de inmueble: por ejemplo, la superficie habitable de un piso o la superficie de la parcela de un terreno. No se calcula para un alquiler, una finca agrícola, un almacén ni un edificio.
Suficientes anuncios, o nada
Para mostrar un precio mediano por m² hacen falta 20 anuncios con precio; para el precio mediano, la horquilla o los tramos de presupuesto, 30. Esos anuncios deben proceder de al menos 5 anunciantes distintos, sin que uno solo haya publicado más de la mitad. Si una agencia supera esa proporción, lo indicamos: «Sobre todo anuncios de una misma agencia». Una fila por número de dormitorios, barrio o ciudad requiere 10 anuncios de 3 anunciantes, con la misma regla de la mitad. Una tabla debe tener al menos dos filas, o tres si trata de barrios o ciudades. Por debajo de estos umbrales, no mostramos las cifras.
Cifra orientativa, cifra fiable
Una cifra que alcanza sus umbrales es, al principio, orientativa. Se redondea a dos cifras significativas y va precedida de «≈», por ejemplo «≈ 13.000 DH/m²». Pasa a ser fiable cuando se basa en al menos el doble de anuncios exigidos por su umbral, procedentes de al menos 8 anunciantes. Entonces se redondea a tres cifras significativas, por ejemplo «13.400 DH/m²». Una cifra orientativa da una idea del orden de magnitud, no una medida precisa.
Un tipo de inmueble cada vez
Cuando una página reúne varios tipos de inmuebles, las cifras se muestran por separado para cada uno. Una mediana que mezclara estudios y villas no describiría ningún inmueble.
Los precios a consultar
Un anuncio con precio a consultar no entra en ningún cálculo porque no se conoce su precio. La nota bajo las cifras indica cuántos anuncios de este tipo hay en la página.
La fecha del cálculo
Las cifras se recalculan cada vez que se solicita la página, a partir de los inmuebles de los 90 días anteriores. La nota bajo las cifras indica la fecha del cálculo y el número de anuncios utilizados.
El directorio de agencias
Las páginas del directorio para todo Marruecos, por ciudad o por barrio, y su bloque «Las agencias en cifras» se generan a partir de los anuncios en línea en MarocImmo. Ninguna agencia se describe a mano.
Quién figura en el directorio
Una agencia figura en la página de su ciudad en cuanto tiene un anuncio en línea, aunque el inmueble esté en otro lugar. Para figurar en la página de otra ciudad o de un barrio, necesita al menos 3 anuncios en línea en ese lugar. La página de Marruecos muestra todas las agencias con al menos un anuncio en línea. Una agencia sin anuncios en línea o con la cuenta suspendida no figura en ninguna página. La insignia señala que el equipo de MarocImmo ha verificado la agencia.
El orden de las agencias
Las agencias con más anuncios en línea en el lugar mostrado aparecen primero. Con el filtro Venta o Alquiler, el orden depende del número de anuncios de esa operación en ese lugar. En caso de empate, se ordenan alfabéticamente. Una agencia instalada en la ciudad, pero con todos sus anuncios en otros lugares, aparece al final. Ningún puesto se compra.
Qué cuentan las cifras
El bloque cuenta todos los anuncios en línea en ese lugar cuando se solicita la página, incluidos los anuncios con compromiso de venta y los reservados. Cuenta los anuncios de las agencias, figuren o no en la página, y también los de particulares. El reparto entre ventas y alquileres solo se refiere a los anuncios de agencias. Un barrio cuenta las agencias que tienen allí al menos 3 anuncios en línea. La nota bajo el bloque indica la fecha del cálculo y el número de anuncios utilizados.
Los umbrales
El bloque solo aparece en las páginas de ciudad y de barrio con al menos 20 anuncios en línea. Un barrio entra en la clasificación si tiene al menos 2 agencias presentes; la clasificación muestra como máximo 5 barrios y solo aparece si hay al menos 3 barrios.