Comment nous calculons les chiffres du marché
Les chiffres des pages de recherche (prix au m², prix médian, fourchette, tranches de budget, prix selon le nombre de chambres, par quartier et par ville) sont calculés sur les annonces publiées sur MarocImmo, et sur rien d’autre. Aucun texte n’y est rédigé à la main ni par une intelligence artificielle : chaque phrase porte un chiffre.
Ce qui est compté
Les prix d’une page sont calculés sur ses biens des 90 derniers jours : les annonces avec un prix qui ont été en ligne à un moment de cette période, pour sa transaction, son type de bien et son lieu, qu’elles soient encore en ligne, en pause, expirées, retirées, vendues ou louées. Chaque bien compte une fois, à son dernier prix demandé. Les prix bougent de moins de 1 % en trois mois : la période donne plus de biens sans rien mélanger. Les annonces refusées par l’équipe et celles des comptes suspendus n’y entrent pas. Le nombre d’annonces d’une page, lui, reste celui des annonces en ligne ce jour-là, sans les filtres ni le tri que vous avez choisis.
Un bien compté une fois
Un même bien publié par plusieurs annonceurs ne compte qu’une fois dans les prix, à son annonce la plus récente. Deux annonces sont le même bien quand elles ont la même transaction, la même ville, le même quartier, le même type de bien et le même nombre de chambres, une surface à 3 % près et un prix à 5 % près. Le nombre d’annonces de la page, lui, les compte toutes.
Les prix hors de propos
Un prix saisi de travers n’entre dans aucun chiffre. Nous écartons d’abord les prix qu’aucun bien de son type ne peut avoir, par exemple un appartement à vendre sous 1.000 DH le m². Puis, dans chaque ville, pour chaque type de bien et chaque transaction, un prix au m² (un prix, pour un type qui n’a pas de prix au m²) trop éloigné de ceux des autres : au-delà de 3,5 fois l’écart habituel autour du prix médian, mesuré sur les logarithmes des prix. Une ville qui a trop peu de biens pour mesurer son propre écart prend celui du Maroc.
Des prix demandés
Une annonce donne le prix que demande le vendeur, ou le loyer que demande le bailleur. Le prix conclu peut être différent, et les chiffres décrivent les annonces publiées sur MarocImmo, pas tout le marché.
Le prix médian
La moitié des annonces avec prix sont en dessous, l’autre moitié au-dessus. Contrairement à la moyenne, il ne bouge presque pas quand une villa hors norme s’ajoute à la page.
La fourchette « 8 annonces sur 10 »
Une annonce sur 10 est moins chère que le bas de la fourchette, une sur 10 plus chère que le haut. Elle laisse de côté les prix extrêmes, dans un sens comme dans l’autre.
Les tranches de budget
Leurs bornes sont des montants ronds, proches des prix qui partagent les annonces en quatre parts égales. Chaque tranche dit combien d’annonces elle compte, leur surface médiane et, pour les logements, le nombre de chambres qu’en a au moins la moitié. Une tranche de moins de 5 annonces rejoint sa voisine. Comme dans la recherche, une tranche comprend ses deux bornes : une annonce au prix exact d’une borne compte dans les deux tranches qui l’entourent.
Le prix au m²
Le prix de vente divisé par la surface qui compte pour le type de bien, par exemple l’habitable d’un appartement ou la parcelle d’un terrain. Il n’existe pas pour une location, une ferme, un entrepôt ou un immeuble.
Assez d’annonces, ou rien
Le prix au m² médian demande 20 annonces avec prix ; le prix médian, la fourchette et les tranches de budget, 30. Ces annonces doivent venir d’au moins 5 annonceurs différents, et aucun ne doit en publier plus de la moitié : une seule agence ne fait pas le marché d’une page. Là où elle en publie plus, nous l’écrivons : « Surtout les annonces d’une même agence ». Une ligne par nombre de chambres, par quartier ou par ville demande 10 annonces de 3 annonceurs, sous la même règle de la moitié, et un tableau au moins deux lignes, trois pour les quartiers et les villes. En dessous, le chiffre ne voudrait rien dire : nous ne l’affichons pas.
Chiffre indicatif, chiffre fiable
Un chiffre qui passe ses seuils est d’abord indicatif : il s’affiche arrondi à deux chiffres significatifs, précédé de « ≈ », par exemple « ≈ 13.000 DH/m² ». Il devient fiable quand il repose sur au moins deux fois le nombre d’annonces de son seuil, venant d’au moins 8 annonceurs : il s’affiche alors arrondi à trois chiffres significatifs, par exemple « 13.400 DH/m² ». Un chiffre indicatif dit un ordre de grandeur, pas une mesure.
Un type de bien à la fois
Sur une page qui mêle les types de bien, les chiffres sont donnés type par type : une médiane qui mélangerait studios et villas ne décrirait aucun bien.
Les prix sur demande
Une annonce en prix sur demande n’entre dans aucun chiffre, puisque son prix n’est pas connu. La note sous les chiffres dit combien il y en a sur la page.
La date du calcul
Les chiffres sont recalculés quand la page est demandée, à partir des biens des 90 jours qui précèdent. La note sous les chiffres donne la date du calcul et le nombre d’annonces qui y ont servi.
L’annuaire des agences
Les pages de l’annuaire (une par ville, une par quartier et une pour tout le Maroc) et leur bloc « Les agences en chiffres » sont calculés de la même façon, sur les annonces en ligne sur MarocImmo. Aucune agence n’y est décrite à la main.
Qui figure dans l’annuaire
Une agence figure sur la page de sa ville dès qu’elle a une annonce en ligne, où que ce soit. Sur la page d’une autre ville ou d’un quartier, il lui faut au moins 3 annonces en ligne dans ce lieu. La page du Maroc montre toutes les agences qui ont au moins une annonce en ligne. Une agence sans annonce en ligne, ou dont le compte est suspendu, ne figure nulle part. Le badge signale une agence que l’équipe MarocImmo a vérifiée.
L’ordre des agences
Les agences qui ont le plus d’annonces en ligne dans le lieu de la page passent en premier ; avec le filtre Vente ou Location, celles qui y ont le plus d’annonces de cette transaction. À égalité, l’ordre alphabétique départage. Une agence installée dans la ville dont toutes les annonces sont ailleurs passe en dernier. Aucune place ne s’achète.
Ce que comptent les chiffres
Le bloc compte toutes les annonces en ligne du lieu au moment où la page est demandée, sous compromis et réservées comprises : celles des agences, qu’elles figurent ou non sur la page, et celles des particuliers. La part des ventes et des locations ne porte que sur les annonces des agences. Un quartier compte les agences qui y ont au moins 3 annonces en ligne. La note sous le bloc donne la date du calcul et le nombre d’annonces qui y ont servi.
Les seuils
Le bloc n’apparaît que sur les pages de ville et de quartier qui comptent au moins 20 annonces en ligne. Un quartier n’entre dans le classement qu’à partir de 2 agences présentes ; le classement en montre 5 au plus et n’apparaît qu’à partir de 3 quartiers.