Comment nous calculons les chiffres du marché
Les chiffres des pages de recherche sont calculés uniquement à partir des annonces publiées sur MarocImmo : prix au m², prix médian, fourchette, tranches de budget, prix par nombre de chambres, par quartier et par ville. Aucun texte n’est rédigé à la main ni par une IA : chaque phrase s’appuie sur un chiffre.
Ce qui est compté
Les prix d’une page sont calculés à partir des biens qui ont eu une annonce avec prix en ligne au cours des 90 derniers jours, pour la transaction, le type de bien et le lieu de cette page. L’annonce peut être encore en ligne, en pause, expirée, retirée, vendue ou louée. Chaque bien compte une fois, à son dernier prix demandé. Les prix bougent de moins de 1 % en trois mois : cette période permet de compter plus de biens sans mêler des prix trop éloignés dans le temps. Les annonces refusées par l’équipe et celles des comptes suspendus sont exclues. Le nombre d’annonces affiché sur la page correspond, lui, aux annonces en ligne ce jour-là, quels que soient les filtres et le tri que vous avez choisis.
Un bien compté une fois
Si plusieurs annonceurs publient le même bien, il ne compte qu’une fois dans les prix, avec son annonce la plus récente. Deux annonces sont considérées comme portant sur le même bien si elles ont la même transaction, la même ville, le même quartier, le même type de bien et le même nombre de chambres, avec une surface à 3 % près et un prix à 5 % près. Le nombre d’annonces affiché sur la page les compte, lui, toutes.
Les prix hors de propos
Un prix mal saisi n’entre dans aucun chiffre. Nous écartons d’abord les prix impossibles pour un type de bien, par exemple un appartement à vendre sous 1.000 DH le m². Puis, pour chaque ville, type de bien et transaction, nous écartons les prix au m² trop éloignés des autres. Pour les biens sans prix au m², nous comparons les prix. Le seuil est fixé à 3,5 fois l’écart habituel autour du prix médian, mesuré sur les logarithmes des prix. Si une ville compte trop peu de biens pour mesurer cet écart, nous utilisons celui du Maroc.
Des prix demandés
Une annonce indique le prix demandé pour une vente ou le loyer demandé pour une location. Le montant finalement conclu peut être différent. Ces chiffres décrivent les annonces publiées sur MarocImmo, pas l’ensemble du marché.
Le prix médian
La moitié des annonces avec prix sont en dessous du prix médian, l’autre moitié au-dessus. Contrairement à la moyenne, il change peu si une villa hors norme s’ajoute à la page.
La fourchette « 8 annonces sur 10 »
Une annonce sur 10 coûte moins que le bas de la fourchette, et une sur 10 coûte plus que le haut. La fourchette laisse ainsi de côté les prix extrêmes dans les deux sens.
Les tranches de budget
Les bornes des tranches sont des montants ronds, proches des prix qui répartissent les annonces en quatre parts égales. Chaque tranche indique son nombre d’annonces, leur surface médiane et, pour les logements, le nombre de chambres qu’au moins la moitié possèdent. Une tranche de moins de 5 annonces est réunie avec sa voisine. Comme dans la recherche, chaque tranche comprend ses deux bornes : une annonce dont le prix tombe exactement sur une borne compte dans les deux tranches voisines.
Le prix au m²
Le prix au m² est le prix de vente divisé par la surface retenue pour ce type de bien : par exemple, la surface habitable d’un appartement ou celle de la parcelle d’un terrain. Il n’est pas calculé pour une location, une ferme, un entrepôt ou un immeuble.
Assez d’annonces, ou rien
Il faut 20 annonces avec prix pour afficher un prix au m² médian, et 30 pour le prix médian, la fourchette ou les tranches de budget. Ces annonces doivent venir d’au moins 5 annonceurs différents, sans qu’un seul en ait publié plus de la moitié. Si une agence dépasse cette part, nous l’indiquons : « Surtout les annonces d’une même agence ». Une ligne par nombre de chambres, par quartier ou par ville demande 10 annonces provenant de 3 annonceurs, avec la même règle de la moitié. Un tableau doit compter au moins deux lignes, ou trois s’il porte sur les quartiers ou les villes. En dessous de ces seuils, nous n’affichons pas les chiffres.
Chiffre indicatif, chiffre fiable
Un chiffre qui atteint ses seuils est d’abord indicatif. Il est arrondi à deux chiffres significatifs et précédé de « ≈ », par exemple « ≈ 13.000 DH/m² ». Il devient fiable quand il repose sur au moins deux fois le nombre d’annonces exigé par son seuil, provenant d’au moins 8 annonceurs. Il est alors arrondi à trois chiffres significatifs, par exemple « 13.400 DH/m² ». Un chiffre indicatif donne un ordre de grandeur, pas une mesure précise.
Un type de bien à la fois
Quand une page réunit plusieurs types de biens, les chiffres sont donnés séparément pour chacun. Une médiane qui mélangerait studios et villas ne décrirait aucun bien.
Les prix sur demande
Une annonce dont le prix est sur demande n’entre dans aucun chiffre, car son prix n’est pas connu. La note sous les chiffres indique combien d’annonces de ce type figurent sur la page.
La date du calcul
Les chiffres sont recalculés à chaque demande de la page, à partir des biens des 90 jours précédents. La note sous les chiffres indique la date du calcul et le nombre d’annonces utilisées.
L’annuaire des agences
Les pages de l’annuaire, pour tout le Maroc, par ville ou par quartier, et leur bloc « Les agences en chiffres » sont calculés à partir des annonces en ligne sur MarocImmo. Aucune agence n’y est décrite à la main.
Qui figure dans l’annuaire
Une agence figure sur la page de sa ville dès qu’elle a une annonce en ligne, même si le bien se trouve ailleurs. Pour figurer sur la page d’une autre ville ou d’un quartier, elle doit avoir au moins 3 annonces en ligne dans ce lieu. La page du Maroc montre toutes les agences qui ont au moins une annonce en ligne. Une agence sans annonce en ligne ou dont le compte est suspendu ne figure nulle part. Le badge signale une agence vérifiée par l’équipe MarocImmo.
L’ordre des agences
Les agences qui ont le plus d’annonces en ligne dans le lieu affiché passent en premier. Avec le filtre Vente ou Location, l’ordre dépend du nombre d’annonces de cette transaction dans ce lieu. En cas d’égalité, les agences sont classées par ordre alphabétique. Une agence installée dans la ville, mais dont toutes les annonces sont ailleurs, passe en dernier. Aucune place ne s’achète.
Ce que comptent les chiffres
Le bloc compte toutes les annonces en ligne dans le lieu au moment où la page est demandée, y compris celles sous compromis et les annonces réservées. Il compte les annonces des agences, qu’elles figurent ou non sur la page, ainsi que celles des particuliers. La part des ventes et des locations ne porte que sur les annonces des agences. Un quartier compte les agences qui y ont au moins 3 annonces en ligne. La note sous le bloc indique la date du calcul et le nombre d’annonces utilisées.
Les seuils
Le bloc n’apparaît que sur les pages de ville et de quartier comptant au moins 20 annonces en ligne. Un quartier n’entre dans le classement qu’à partir de 2 agences présentes ; le classement affiche au plus 5 quartiers et n’apparaît qu’à partir de 3 quartiers.